🔥[45p] 부동산신탁업 현황 분석

2026. 8. 11.

🔥[45p] 부동산신탁업 현황 분석

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대한민국 부동산 개발, 금융 전문가들에게 각광받던 "에이드 뉴스레터"를 리뉴얼하여 부동산 언론인들을 대상으로 부동산 언론인을 위한 "에이드 뉴스레터_M"을 새롭게 런칭하였습니다.

부동산 언론인 여러분께서 부동산 기사 작성시 유용한 정보를 제공해드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

📌 오늘의 에이드 PICK

- [한국신용평가] 책임준공 리스크 완화·정리 국면, 수익창출력 저하가 핵심과제

- 오늘의 에이드픽은 한국신용평가에서 발간한 부동산신탁업 Peer Report입니다.

- 2022년 하반기 이후 금리와 공사원가 상승, 중소형 건설사의 신용위험 확대 등으로 부동산신탁사의 개발신탁 사업에서 재무부담이 커졌습니다. 특히 책임준공확약형 관리형 개발신탁에서는 준공 지연과 신탁계정대 투입, 책임준공 미이행에 따른 PF 관련 부담이 현실화됐습니다. 다만 최근 상당수 사업장이 준공되면서 준공 자체에 따른 리스크는 과거보다 완화되는 국면에 들어섰으며, 한국신용평가는 유효 신용등급을 보유한 6개 부동산신탁사를 중심으로 이러한 변화를 분석했습니다.

- KIS Coverage 6개사 기준 책임준공형 개발신탁의 공정 진행 사업장은 2022년 말 165개에서 2025년 말 22개로 감소했으며, 미투입 사업비도 같은 기간 약 5.2조원에서 0.2조원으로 축소됐습니다. 이에 따라 준공을 위한 추가 신탁계정대 투입 부담은 크게 줄었지만, 책임준공 미이행 사업장의 PF 원리금 대지급과 기투입된 신탁계정대의 회수 여부는 여전히 주요 리스크로 남아 있습니다. 향후에는 사업장별 분양성과와 정상화 여부에 따라 신탁계정대의 회수 규모와 시기가 달라질 것으로 분석됩니다.

- 책임준공 관련 리스크가 점차 완화되는 가운데, 수익창출력 확보는 부동산신탁사의 핵심 과제로 부각되고 있습니다. KIS Coverage 6개사의 수주 규모는 2024년 4,359억원에서 2025년 8,282억원으로 늘었지만, 도시정비사업 비중이 확대되면서 실제 수익 인식까지는 상당한 시간이 필요한 구조입니다. 2025년 신탁보수는 전년 대비 18%, 개발신탁보수는 21% 감소했으며, 자기자본 대비 개발신탁 수주실적도 도시정비사업을 제외하면 약 6% 수준에 그친 것으로 분석됐습니다.

- 앞으로는 지방 분양경기 회복과 차입형 개발신탁 시장의 정상화, 도시정비사업의 수익 기여 확대, 리츠 등 신규 사업을 통한 수익원 다변화가 주요 과제로 제시됩니다. 보고서는 이와 함께 신탁계정대와 고정이하자산, 대손부담, 부채비율 등 회사별 재무지표를 비교해 자산건전성과 재무안정성도 살펴봅니다. 부동산 개발사업에서 신탁사의 재무여력과 사업 포트폴리오, 책임준공 및 신탁계정대 관련 리스크를 검토하는 데 참고할 수 있으며, 별첨에는 신탁사별 개요·계열 현황과 부동산신탁업 관련 법률·규제도 정리돼 있습니다.

* 금일 시스템 점검으로 인해 일간지 뉴스 및 키워드 뉴스를 잠시 쉬어갑니다. 점검 완료 후 서비스를 재개할 예정입니다. 양해해주셔서 감사합니다.

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